Vse kar morate vedeti o nepremičninskem trgu v Sloveniji

Vse kar morate vedeti o nepremičninskem trgu v Sloveniji

Nepremičninski trg v Sloveniji in drugod po svetu je zadnji dve leti zelo pester. V začetku epidemije, zdaj že ne več tako novega koronavirusa, so cene nepremičnin rahlo padle. A navdušenje ni trajalo dolgo. In če so na eni strani nepremičninske agencije čez noč zaprle vrata, smo, na drugi strani ta na široko odprli delu od doma.


Naši domovi so se čez noč spremenili v pisarne, učilnice in telovadnice, kar je v marsičem spremenilo pogled na kakovost bivanja. Stanovanja so dobila novo dimenzijo in na neki točki, navkljub visokim cenam, je nakupovanje nepremičnin podivjalo v nebo.

Pa se sprehodimo po nepremičninskem trgu Slovenije in poglejmo kaj se pravzaprav dogaja?

Pogled na gosto poseljene ljubljanske ulice - polne hiš, blokov in drugih nepremičnin.
Pogled na gosto poseljene ljubljanske ulice - polne hiš, blokov in drugih nepremičnin.

Cene nepremičnin naraščajo

Trenutni trend v Sloveniji kaže na to, da se cene nepremičnin še zlepa ne bodo umirile. Vrednost nepremičnin raste, saj ponudba ne dosega povpraševanja. Če pogledamo celotno Slovenijo, sicer občutka, da bi bilo gradbeništvo v krizi, resda ni. Ravno nasprotno, gradi se veliko novih stanovanjskih objektov, luksuznih nepremičnin, obnavljajo in prenavljajo se hiše in stanovanja, a še vedno glede na zgodovino, občutno premalo.

Kaj se torej dogaja na nepremičninskem trgu in kaj vpliva na cene nepremičnin v Sloveniji? Razlogov je seveda več:

1. Trend naraščanja cen sicer lahko opazimo v celotnem zahodnem svetu, saj so ljudje z vlaganjem v nepremičnine prepoznali naložbeno priložnost. Zanimanje tujih investitorjev za slovenski kapitalski trg se je v zadnjih letih zelo spremenilo. Naložbe v stanovanja je opaziti tudi med tujci, ki se zanimajo za nakup nepremičnin v Sloveniji in hkrati želijo zavarovati svoje premoženje. V večini prihajajo iz držav, kjer vladata gospodarska nestabilnost in negotovost (Rusija, Ukrajina, Romunija, Bolgarija in Balkan). Slovenski trg nepremičnin pa jim predstavlja varnost in stabilnost. Zagotovo še eden izmed razlogov, zakaj cene stanovanj ne padejo.

2. Vzporedno z dvigom cen nepremičnin, rastejo tudi cene surovin. Gradbeništvo je v času epidemije dobesedno zacvetelo. A kaj hitro so nastale težave z dobavljanjem gradbenih materialov, kar je seveda podražilo končne projekte. Zamude pri dobavi materialov in surovin so predvsem posledica tega, da sta se svetovna proizvodnja in industrija zaradi epidemioloških ukrepov za nekaj mesecev popolnoma ustavili. Izdelki iz jekla in kovine so se na primer podražili za od 40 do 50 odstotkov, armiran beton za 20 odstotkov, opečni, kamniti in cementni izdelki pa v povprečju za 30 odstotkov. Napovedi o padcu cen surovin žal niso obetavne.

3. Da pa je stanje na trgu takšno, kakršno je, ne moremo mimo stanovanjske politike, kjer ni neke jasne razvojne strategije. Tako se je v osemdesetih in devetdesetih letih sprejelo en kup napačnih odločitev. S krčenjem javnih mehanizmov investiranja, financiranja in gradnje, do Jazbinškovega zakona, brez nekih jasnih smernic in regulacij. Ko temu dodamo še ugodne kredite z nizkimi obrestnimi merami, ki jih ponujajo banke, je krog sklenjen. Posamezniki in podjetja z velikimi količinami denarja iščejo možnosti naložb. Trg brez regulacij in natančno določenih pravil pa jim dopušča možnosti špekulacij, kar seveda ni dobro.

Najdražje in najcenejše nepremičnine v Sloveniji

Povsod po Sloveniji ponudba novih stanovanj zaostaja za povpraševanjem, a se cene stanovanj glede na regijo vseeno razlikujejo. Najvišje so cene nepremičnin v Ljubljani, kjer boste za kvadranti meter lahko odšteli tudi že krepko čez 4000 evrov. To je tudi eden izmed razlogov, zakaj se vedno več ljudi odloča za nakupe izven glavnega mesta. A kaj, ko je tudi okolica vse prej, kot poceni.

Cene in lastnosti prodanih stanovanj na sekundarnem trgu, Slovenija skupno in izbrana analitična območja (TAO), 1. polletje 2021 (Vir: Poročilo Gurs 2021)

ANALITIČNO OBMOČJE Velikost vzorca Cena €/m² (25. percentil) Cena €/m² (mediana) Cena €/m² (75. percentil) Leto zgraditve (mediana) Uporabna površina (mediana)
SLOVENIJA 3131 1.390 1.980 2.910 1975 53
LJUBLJANA 861 2.840 3.250 3.700 1973 53
MARIBOR 419 1.360 1.550 1.780 1967 52
OBALA 158 2.300 2.700 3.060 1972 56
CELJE 149 1.380 1.600 1.820 1971 52
SEVERNA OKOLICA LJUBLJANE 145 2.170 2.500 2.810 1983 54
JUŽNA OKOLICA LJUBLJANE 106 2.180 2.500 2.970 2004 58
KRANJ IN OKOLICA 92 2.260 2.520 2.760 1974 56

Kot je razvidno iz zgornje tabele, so cene stanovanj v prvi polovici letošnjega leta dosegle novo rekordno raven. Srednja cena rabljenega stanovanja (mediana) v Sloveniji je praktično dosega mejo 2000 evrov na kvadratni meter.

Najdražja je Ljubljana, kjer je srednja cena rabljenega stanovanja (mediana) v Ljubljani, v drugi polovici leta 2020 prvič v zgodovini presegla 3000 evrov na kvadratni meter. V prvi polovici letošnjega leta, pa že krepko nad 3.250 evrov na kvadratni meter.

Ljubljani sledi obala, kjer je v prvem polletju 2021 srednja cena stanovanja znašala 2.700 evrov na kvadratni meter. Po cenah stanovanj obali sledi Kranj z ožjo okolico, kjer je srednja cena presegla 2.250 €/m². Kranju sledita Severna in Južna oklica Ljubljane, s cenami 2.500 €/m². V prvem polletju 2021 je srednja cena rabljenega stanovanja znašala 1.550 €/m², v Celju pa 1.600 €/m². (Vir: Gurs 2021)

• Najdražja stanovanja so v Ljubljani in bližnji okolici

Ljubljana, zaradi svoje strateške pozicije in vse večje priljubljenosti med tujimi investitorji, ostaja najdražja. Za enkrat se večina novozgrajenih stanovanj, kljub rekordnim cenam, še vedno zelo hitro proda. Največkrat še kar v fazi gradnje. In potem človek brska po nepremičninskih oglasih. Se ustavi pri starem stanovanju, ki stoji nekje v oklici Bežigrada, lastnik pa zanj zahteva krepkih štiri tisoč evrov na kvadratni meter! Seveda se vpraša. Kdo si danes nakup stanovanja v Ljubljani sploh še lahko privošči? Odgovor je preprost. Stanovanja se prodajajo. Tako stara, nadstandardna kot tudi tista, ki sploh še niso zgrajena. Zaradi ugodnih posojil, ki jih trenutno ponujajo banke, in strahu pred inflacijo ljudje svoj privarčevani denar vlagajo v nepremičnine. Ljubljanski nepremičninski trg je med Slovenci in tujci vse bolj privlačen. Nakup stanovanja v Ljubljani pomeni standard kakovosti bivanja in hkrati kupcu predstavlja donosno naložbo v prihodnost.

Ali ste vedeli?

NAJDRAŽJE PRODANO STANOVANJE -
PRVA POLOVICA 2021 (Vir: Gurs)
NAJVIŠJA ABSOLUTNA CENA
Novi vila blok na Viču v Ljubljani (vključeno parkirišče) 850.000 evrov
Pogled na Ljubljanico in grad na ljubljanskem trgu nepremičnin predstavlja luksuz, saj je pregrešno drag.
Pogled na Ljubljanico in grad na ljubljanskem trgu nepremičnin predstavlja luksuz, saj je pregrešno drag.

Po ocenah Gursa (glej tabelo), je ene najvišjih rasti cen stanovanj v zadnjih letih opaziti na območju Kranja in ožje okolice. Te so še vedno od 20 do 25 odstotkov nižje kot v glavnem mestu. Za staro stanovanje boste tako odšteli nekje med 2250 do 2800 evrov na kvadratni meter. Podobno kot v Kranju so cene v bližnji okolici Ljubljane. V severni in južni okolici Ljubljane, ki med drugim vključujeta Domžale, Kamnik, Medvode, Grosuplje, Vrhniko in Logatec, cene malenkost padejo, a ne bistveno.

Ali ste vedeli?

NAJDRAŽJE PRODANO STANOVANJE -
PRVA POLOVICA 2021 (Vir: Gurs)
NAJVIŠJA ABSOLUTNA CENA
Staro stanovanje v Kranju 220.000 evrov
Nadstandardno blokovsko naselje v ljubljanskih Stožicah.
Nadstandardno blokovsko naselje v ljubljanskih Stožicah.

Nadstandardne gradnje - neprofitna stanovanja

V Ljubljani se gradi vse več nadstandardnih novogradenj in poslovnih prostorov. Eni izmed bolj znanih so: Šumi (hotelsko-stanovanjski objekt), RB Elipse (stolpnica na Roški v obliki elipse) in Schellenburg (palača in vila s 125 stanovanji), kjer so petino stanovanj že prodali. Potem so tukaj še manjši nadstandardni stanovanjski objekti, kjer se cene kvadratnega metra gibljejo med 4000 in 9000 evri.

Na drugi strani imamo mlade družine in posameznike, do katerih je nepremičninski trg trenutno neizprosen. Ti ne iščejo luksuza, temveč lažje možnosti najema. Povpraševanja po neprofitnih stanovanjih je ogromno, a tudi teh primanjkuje. Vse kaže na to, da je država tista, ki bi morala regulirati najemniški trg in zgraditi toliko novih najemniških stanovanj, da bi cene najemnin padle. Na ta način bi pomagala mladim in jim olajšala možnosti bivanja v glavnem mestu.

A upanje ostaja. V Ljubljani naj bi stanovanjski sklad do leta 2025 zgradil približno 2000 novih najemnih stanovanj. Tako naj bi zrasla nova stanovanjska soseska v Podutiku, Dolgem mostu in Novem Brdu. Ali bo to zadostovalo potrebam, bo pokazal čas.

• Nepremičnine na obali in Alpsko turističnih krajih malenkost cenejše kot prestolnica

Sanje o hiški ob morju ali nekje med gorami, so verjetno blizu prav vsakemu Slovencu. Čeprav Ljubljana še vedno velja za najdražjo, cene v obalnih (Portorož, Piran in Lucija) in Alpsko turističnih krajih (Bled, Bohinj in Kranjska gora) niso dosti nižje.

Iz Gursovega poročila (glej tabelo) je namreč razvidno, da so bile cene stanovanj na obali v prvem polletju 2021 v povprečju za 20 do 30 odstotkov nižje kot v Ljubljani. Večina rabljenih stanovanj je bila prodana po ceni nekje med 2300 do 3100 evrov na kvadratni meter. In kakšne nepremičnine ljudje iščejo na obali? Veliko je zanimanja po nadstandardnih stanovanjih s teraso in lepim pogledom na morje, hišah z nekaj zemljišča in stanovanji z atriji. Zelo podobno kot v Ljubljani, se tudi na obali stanovanja prodajo še predno pridejo na trg.

Ali ste vedeli?

NAJDRAŽJE PRODANO STANOVANJE -
PRVA POLOVICA 2021 (Vir: Gurs)
NAJVIŠJA ABSOLUTNA CENA
Apartma v Portorožu 530.000 evrov

Precej nad slovenskim povprečjem so še nepremičnine na Alpsko turističnem območju, kamor sodijo Bled, Bohinj in Kranjska gora. V okolici Bohinjskega jezera boste tako za nepremičnino odšteli okrog 2740 evrov na kvadratni meter. Ljudje iščejo svoj dom v mirnih vasicah, ki so obdane s hribi. Spet druge zanima hiša na samem, s pogledom na jezero, kar v denarnici pomeni dodaten kupček denarja. Obala in alpski svet sta sigurno privlačna zaradi svojih naravnih danosti. Možnosti turistične dejavnosti, z nakupom počitniških objektov, so neskončne.

Pogled na čolne in boje v piranski marini tudi ni poceni.
Pogled na čolne in boje v piranski marini tudi ni poceni.

• Bela krajina, Zasavje, Prekmurje in Haloze ostajajo najcenejši

In ko se enkrat odmaknemo od glavnega mesta in zapustimo mamljiva turistična območja, pridemo do vzhodnega dela Slovenije. Cene nepremičnin v Mariboru in Celju so za polovico cenejša kot v Ljubljani oziroma okoli 20 odstotkov pod slovenskim povprečjem. Po ocenah Gursa (glej tabelo) boste za stanovanje v Mariboru ali Celju odšteli med 1350 do 1800 evrov na kvadratni meter.

Kje boste torej našli najcenejše nepremičnine v Sloveniji?

Oddaljenost od glavnih mestnih središč, infrastrukture in slabše zaposlitvene možnosti so tiste, ki vplivajo na vrednost nepremičnin. To so eni izmed glavnih razlogov, da je odločitev za kupovanje nepremičnin v teh koncih Slovenije manj. Življenje na podeželju sicer ima svoje prednosti, a je izbire zanj med delovno aktivnim prebivalstvom malo.

Cene stanovanj tako na manj poseljenih območjih Bele krajine, Zasavja, Prekmurja in Haloz padejo globoko pod slovensko povprečje. Na omenjenih območjih se srednja cena stanovanj giblje pod 1000 evrov na kvadratni meter.

Ali ste vedeli?

NAJDRAŽJE PRODANO STANOVANJE -
PRVA POLOVICA 2021 (Vir: Gurs)
NAJVIŠJA ABSOLUTNA CENA
Stanovanje v centru Maribora 315.000 evrov
Pogled na Lendavske Gorice in vinograde je tudi mamljiv in nekaterim pomeni luksuz.
Pogled na Lendavske Gorice in vinograde je tudi mamljiv in nekaterim pomeni luksuz.

Dilema: Je čas za prodajo, nakup ali naložbo nepremičnine?

Slovenci radi vlagamo v nepremičnine, saj na ta način krepimo svoje premoženje. Za razliko od ostale razvite Evrope, kjer je politika naklonjena najemu nepremičnin in ga celo spodbuja, Slovenci sanjamo o svojem lastnem domu, ki ga lahko urejamo po svoje. Ne glede na to, ali vas zanima prodaja nepremičnin, nakup ali naložba, je prav, da to storite kar se da ekonomično, s čim manj stroški in za dobro ceno.

Kaj se torej bolj splača: prodaja, nakup nepremičnine ali naložba?

PREDNOSTI SLABOSTI
PRODAJA Trenutno visoke cene nepremičnin - iztržimo lahko več kot pred nekaj leti. Plačilo davka na trgovanje z nepremičninami (2% od prodajne cene).
Na enkrat dobimo večjo vsoto denarja. Postopek prodaje nepremičnine lahko traja več mesecev.
Denar lahko porabimo za: poplačilo posojila, nakup nove nepremičnine. Ko enkrat nepremičnino prodamo, ni več poti nazaj (izguba pasivnega dohodka).
NAKUP Lastništvo (življenje pod lastno streho). Trenutno visoke cene nepremičnin.
Možnost prodaje (finančna varnost), ko je nepremičnina enkrat naša. Stroški vzdrževanja, plačevanje kredita (dokler nepremičnina ni naša).
Proste roke pri opremljanju in obnovi nepremičnine. Težave pri odplačevanju kredita (izguba službe ali drugi razlogi).
NALOŽBA Donos, če je bila nepremičnina kupljena po dobri ceni (ohranitev kapitala). Slaba likvidnost.
Enostavnejše od vlaganja v delnice. Visoki stroški vzdrževanja, stavbnega zemljišča, davki.
Dvig vrednosti (z renovacijo, notranje oblikovanje). Nizek donos, če smo nepremičnino drago plačali.
Naložba v prihodnost vaših otrok. Morebitne težave z najemniki.

Kje si pravzaprav sploh želimo živeti? Je to urbano mesto ali mirno podeželje?

PREDNOSTI SLABOSTI
MESTO Večja izbira delovnih mest. Življenje je bolj hitro in stresno.
Dostop do infrastrukture, večjih kulturnih, umetniških in športnih dogodkov. Hrupno in prometno.
Dostop do večjih izobraževalnih institucij (univerze, šole in knjižnice). Gosto naseljeno (strnjena večstanovanjska naselja).
Širok nabor možnosti različnih tečajev in športnih dejavnosti. Manj zelenih površin in manj možnosti za gibanje v naravi.
Bližina trgovin, zdravstvenih ustanov, večjih nakupovalnih centrov in kino dvoran. Več betona in slabši zrak.
Široka izbira restavracij in priljubljenih kavarn. Medčloveški odnosi so bolj odtujeni, vsak živi zase.
Dobre prometne povezave (LPP, BicikLJ). Dražje življenje: hrana, vsakodnevne življenjske storitve.
Ne potrebuješ nujno avtomobila. Visoke najemnine in drage nepremičnine.
PREDNOSTI SLABOSTI
PODEŽELJE Umirjeno življenje v objemu narave. Slabše prometne povezave: potrebuješ avtomobil.
Manj hrupa in prometa. Oddaljenost od: infrastrukture, univerzitetnih središč, večjih kulturnih in športnih dogodkov.
Več bivalnega prostora. Manj možnosti za dodatna izobraževanja in športne dejavnosti.
Več zelenih površin in svež zrak. Slabše možnosti za delo.
Možnosti za obdelovanje zemlje (vrtnarjenje). Za vožnjo na delo boste nekaj ur na dan preživeli na poti.
Življenje je ugodnejše: nižje cene v trgovinah in gostilnah, možnost samooskrbe. Oddaljenost do trgovin, večjih nakupovalnih centov, zdravstvenih ustanov in drugih storitev.
Medčloveški odnosi so pristnejši, ljudje si med seboj pomagajo, so bolj solidarni. Ni anonimnosti, na vasi vsi vse vedo. :)

Smo si svoj dom zamislili v stanovanju ali hiši?

Moderna dnevna soba, s pisanimi blazinami in drugim dekorjem, je prijeten del vsakega stanovanja.
Moderna dnevna soba, s pisanimi blazinami in drugim dekorjem, je prijeten del vsakega stanovanja.
PREDNOSTI SLABOSTI
STANOVANJE Manj površin za čiščenje, bolj prostorsko obvladljivo. Načeloma manj bivalnega prostora.
Po navadi ni stopnic (prednost v pozni starosti). Parkirišče ni vedno zagotovljeno.
Dvigalo (če je stanovanje v bloku). V strnjenih naseljih, manj zelenih površin.
Za popravila in čiščenje (večstanovanjski blok) skrbijo upravnik, hišnik in snažilka. Odtujeni med soseski odnosi (večstanovanjski blok).
HIŠA Več bivalnega prostora. Večje površine za čiščenje.
Zelena okolica okrog hiše (vrtnarjenje). Stopnice (težava v pozni starosti).
Parkirišče in garaža. Urejanje zunanje okolice (odvoz smeti, košnja, kidanje snega).
Med soseski odnosi so bolj pristni, ljudje si med seboj radi pomagajo. Notranja popravila (radiatorji, zamašeni odtoki, okna), urejate sami.
Moderna hiša na podeželju, obdana z naravo, postaja danes vse bolj zaželena.
Moderna hiša na podeželju, obdana z naravo, postaja danes vse bolj zaželena.

Nepremičninski trg v prihodnosti

Že kar nekaj časa poslušamo: »Bo ta nepremičninski balon sploh kdaj počil in cene nepremičnin padle?« Ali so visoke cene stanovanj enostavno nova realnost? Strokovnjaki opozarjajo, da so kakršnokoli napovedi zgolj špekulacije. Seveda so padci na trgu nepremičnin pričakovani in se dogajajo, a jih je z gotovostjo težko napovedati. Padec cen nepremičnin se bo v prihodnosti prej ali slej zgodil, a po vsej verjetnosti ne bo pretiran. Glede na to kaj se dogaja v svetu (epidemija, gospodarska in okolijska kriza) je pričakovati, da se bo stanje prej ali slej stabiliziralo.

Stanovanja, hiše in zemljišča

Povpraševanje po stanovanjih, hišah in zemljiščih se bo nadaljevalo. Kot smo omenili na začetku, je na to vplivala tudi nova kultura bivanja. Delo od doma in želje vseh nas, ki sanjamo o malem in udobnem prostoru, ki sliši na ime pisarna.

Poslovni prostori

In prav delo od doma je razlog, da se je povpraševanje po poslovnih nepremičninah bolj kot ne ustavilo. Epidemija z novo delovno politiko, odpuščanjem delavcev in zmanjševanjem stroškov, je področju poslovnih prostorov naredila popolni preobrat. Hkrati pa je vse več povpraševanja po večjih skladiščih, kar je moč pripisati vedno večji digitalizaciji ter spremembi nakupovalnih navad preko spleta.

Turizem

Oddajanje stanovanj in sob turistom (Airbnb, booking), je za mnoge pomenilo dodatni ali celo glavni vir zaslužka. Polne ulice turistov, so se čez noč spremenile v mesto duhov. Stanovanja so ostala prazna, ljudje, ki so od tega živeli, pa so se znašli v hudi finančni stiski. Danes je stanje boljše kot leto nazaj, turistična dejavnost se počasi postavlja na noge. Verjetno pa bo moralo preteči še kar nekaj časa, da bodo ulice ponovno zaživele.

Torej, nekih jasnih smernic, kaj točno se bo na nepremičninskem trgu v Sloveniji dogajalo v prihodnosti, ne moremo napovedati. Lahko pa z gotovostjo trdimo, da bodo naše bivanjske navade, ki jih na nek način na novo postavljamo, vsekakor vplivale na področje kupovanja nepremičnin. Zato je prav, da ob tem ostajamo pozitivni.

V kolikor je na vaši listi želja prihodnosti tudi nakup nepremičnine, je prav, da ste seznanjeni s postopkom in dokumentacijo, ki vam bo olajšala pot do nakupa sanjskega stanovanja.